親が歩きにくくなったので、実家の廊下や浴室に手すりを付け、段差をなくし、開き戸を引き戸に替えた。こうしたバリアフリー改修をすると、条件を満たせば、工事が完了した年の翌年度分の固定資産税が3分の1減額されます。
主な条件は、新築から10年以上たった自宅であること、65歳以上の人・要介護または要支援の認定を受けた人・障害のある人のいずれかが住んでいること、補助金などを引いた自己負担が50万円を超えることです。対象は2031年（令和13年）3月31日までに行われた工事で、2026年度の税制改正により、**2026年4月1日以降に完了した工事は、改修後の床面積が40〜240㎡**という条件に変わりました。
減額は自動ではありません。工事完了から3か月以内に、家屋のある市区町村へ申告します。この記事では、条件、減る額の目安、申告の書類を、国土交通省と市の案内で確かめます。
減額の条件
国土交通省の資料「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」は、適用を受けるための要件を次のように挙げています。
- 次のいずれかに当てはまる人が住んでいる家屋であること
- 65歳以上の人（工事が完了した翌年の1月1日時点）
- 要介護認定または要支援認定を受けている人
- 障害のある人
- 新築されてから10年以上が経過した家屋であること
- 賃貸住宅ではない家屋であること
- 工事に要した費用から補助金等を差し引いた額が、50万円（税込）を超えていること
- 改修後の床面積が、登記簿上で40㎡以上240㎡以下であること
- 店舗等との併用住宅の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること
- 改修工事を2031年（令和13年）3月31日までに行っていること
西宮市は、居住の要件について、申告書を出す時点で住んでいることとしています。相模原市は、区分所有建物（マンションなど）は工事が専有部分について行われた場合のみ対象としています。
2026年3月以前に完了した工事は床面積の条件が違う
国土交通省のリフォーム税制のページは、床面積の要件が2026年度税制改正で変わったとしています。市の案内では次のとおりです。
| 改修工事の完了日 | 改修後の床面積 |
|---|---|
| 2026年（令和8年）3月31日まで | 50㎡以上280㎡以下 |
| 2026年（令和8年）4月1日以降 | 40㎡以上240㎡以下 |
相模原市は、2026年3月31日までに改修した住宅について、共同住宅は独立した区画ごとに40㎡以上280㎡以下としています。
自己負担50万円の数え方
50万円は、工事費そのものではなく、国や地方公共団体の補助金等を引いた額で見ます。仙台市は、市の高齢者・障害者住宅改造費補助金などや介護保険の給付金を受けている場合は、その金額を工事費から引いて自己負担額を出すとしています。西宮市も、補助金等や介護保険からの給付金を除いた自己負担額が50万円を超えることを条件にしています。
介護保険の住宅改修費を使ったうえで固定資産税の減額も受けるなら、工事費から給付額を引いても50万円を超えるかを確かめます。
対象になる工事
国土交通省の資料は、対象工事を次のように示しています（平成19年国土交通省告示第410号）。
- 介助用の車いすで容易に移動するために、通路や出入口の幅を広げる工事
- 階段の設置（既存の階段の撤去を伴うもの）や改良で、勾配を緩やかにする工事
- 浴室の改良（床面積を広げる、またぎの低い浴槽に替える、固定式の移乗台や踏み台を付ける、体を洗いやすい水栓器具に替える）
- 便所の改良（床面積を広げる、座便式の便器に替える、座便式の便器の座高を高くする）
- 便所、浴室、脱衣室などの居室と玄関、それらを結ぶ経路への手すりの取り付け
- 同じ場所の床の段差をなくす工事
- 出入口の戸の改良（開き戸を引き戸や折れ戸に替える、ドアノブをレバーハンドルに替える、戸車など開け閉めしやすい器具を付ける）
- 同じ場所の床材を滑りにくいものに替える工事
通路や出入口を広げる工事は、工事後の幅がおおむね750mm以上（浴室の出入口はおおむね600mm以上）であるものとされています。
減る額
国土交通省の資料では、翌年度分の固定資産税から3分の1が減額されます。仙台市・相模原市・西宮市は、減額の対象を1戸当たり100㎡相当分までの税額としています。
仙台市は、2025年5月7日に工事が完了した場合の2026年度の例を載せています。
- 100㎡の住宅で、課税標準額570万円の場合：570万円×1.4%×3分の1＝26,600円の減額。2026年度の税額は79,800円から53,200円になる
- 140㎡の住宅で、課税標準額840万円の場合：840万円×1.4%×100㎡/140㎡×3分の1＝28,000円の減額。税額は117,600円から89,600円になる
減るのは翌年度の1年分だけです。西宮市は、都市計画税は減額されないこと、この減額は1戸につき1度しか受けられないことも書いています。相模原市も、この減額を受けたことがないことを条件に挙げています。
他の減額との関係
扱いは市によって書き方が違います。
- 西宮市：住宅耐震改修とマンション長寿命化の大規模修繕工事に伴う減額を受けている年度には、重ねて受けられない
- 相模原市：他の固定資産税の減額を受けていないことが条件。ただし省エネ改修の減額とは併用できる
ほかの固定資産税の減額を受けている間に工事をした場合は、家屋のある市区町村に確かめます。
申告の手続き
国土交通省の資料は、工事完了日から3か月以内に、家屋のある市区町村の窓口へ次の書類（またはその写し）を出すよう案内しています。必要書類の内容は自治体によって違う場合があるとも書いています。
- 固定資産税減額申告書
- 介護保険の被保険者証の写しなど、対象者であることを証明する書類
- バリアフリー改修の費用が確認できる書類
- 補助金等を受けている場合は、その金額がわかる書類
市の案内の例
仙台市は次の書類を挙げています。
- 納税義務者の住民票の写し（申告書にマイナンバーを書くなどすれば不要）
- 工事の明細書（工事の内容と費用がわかるもの）
- 工事箇所の写真
- 領収書
- 補助金や介護保険給付の決定（確定）通知書等の写し
- 居住者の要件がわかるもの：65歳以上なら住民票の写し、要介護・要支援なら介護保険の被保険者証の写し、障害があるなら身体障害者手帳や療育手帳の写し
工事箇所の写真は、建築士や登録住宅性能評価機関などの証明で代えられます。西宮市は、明細書・写真・領収証のセットの代わりに、増改築等工事証明書（所得税控除用）を使う方法も示しています。
仙台市は、証明書を頼む場合、築年数がたった家屋では、減額される税額が証明書の手数料を下回るケースもあるので、手数料をあらかじめ発行する側に確かめるよう注意しています。
3か月を過ぎたら
西宮市は、3か月以内に申告できなかった場合でも、申告できなかった理由によっては受けられる可能性があるので相談するよう案内しています。仙台市は「原則として」改修後3か月以内としています。
介護保険の住宅改修と組み合わせるとき
仙台市は、介護保険の住宅改修費や市の住宅改造費の助成を使うつもりなら、工事の前に申請が必要なので、先に区の保健福祉センターの窓口に相談するよう書いています。固定資産税の申告は工事の後ですが、介護保険や自治体の補助は工事の前に手続きが要る点が違います。
確認の順番
- 家屋が新築から10年以上たっているか、貸家でないかを確かめる
- 住む人が、工事完了の翌年1月1日に65歳以上か、要介護・要支援認定や障害があるかを確かめる
- 介護保険や自治体の補助を使うなら、工事の前に申請する
- 工事費から補助金・給付を引いて50万円を超えるか、改修後の床面積が40〜240㎡（2026年4月以降の完了）かを確かめる
- 工事の明細書・写真・領収書（または増改築等工事証明書）と、補助の決定通知を残す
- 工事完了から3か月以内に、家屋のある市区町村へ申告する
この記事で確認できなかったこと
2026年11月12日時点で、次の点は今回読んだ資料では確かめられていません。
- 総務省の通知など、2026年度改正後の要件をまとめた国の一次資料（地方税法附則の条文）。この記事の床面積と期限は、国土交通省の資料と市の案内によります
- 新築住宅の減額や長期優良住宅の減額を受けている期間と重なった場合の扱いの全国的な基準
- 所得税のバリアフリーリフォームの税額控除（国土交通省のページで別の制度として紹介）を同じ工事で受ける場合の書類の兼用
参考資料
- 国土交通省 住宅リフォームの減税制度 — 固定資産税の措置は令和13年3月31日まで、2026年度改正で床面積要件が変更
- 国土交通省 バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置 — 要件7項目、3分の1減額、3か月以内の申告と書類、対象工事（告示第410号）
- 仙台市 バリアフリー改修工事に伴う固定資産税の減額について — 完了日別の床面積、自己負担の数え方、100㎡分まで、計算例、必要書類、証明書手数料の注意
- 相模原市 バリアフリー改修住宅に対する固定資産税の減額 — 共同住宅の床面積、区分所有は専有部分、他の減額との関係、適用は1度
- 西宮市 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税の減額措置 — 都市計画税は減額なし、1戸1度、申告時に居住、3か月を過ぎた場合の相談、増改築等工事証明書
