親から相続した実家の登記を放置している。2027年3月までに動かす順序と相続人申告登記の使い方

「実家の名義はまだ亡くなった父のままだけど、2027年3月までに何かしないと10万円の過料が来るらしい」という相談が、不動産を持つご家族から増えています。報道で先に過料の話だけが広まり、実際の流れと選べる手立てが置き去りにされている印象です。まず確認したいのは、相続発生がいつだったのか、遺産分割の話し合いがどこで止まっているのか、登記簿上の所有者が誰の名義で残っているのかの3点で、家族の誰が窓口に行くかを決める前にこの見取り図を共有しておきます。

2024年4月以前に亡くなった親の不動産も対象になっている

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まり、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する義務が課されました。ここで見落とされがちなのが、施行日より前に発生した相続も対象になっている点です。10年前、20年前に亡くなった祖父母名義のままの土地や建物も、相続人になっている家族に申請義務が及びます。

過去の相続については、施行日と相続開始を知った日のいずれか遅い方から3年が起算点になります。実務上は2024年4月1日が起算日に置き換わる場面が多く、その結果として2027年3月31日が共通の期限と扱われる形です。法務省Q&Aもこの整理で案内しています。

「もう30年も前の話で、当時の登記をいじるのは難しいのでは」と感じる方は多いですが、義務化はそうした古い相続も含めて整理する目的で設計された制度です。先祖代々の山林や農地が放置されている地方の物件では、相続人が10人以上に枝分かれしている例もあり、戸籍をたどる時点で年単位の作業になる場面が出てきます。

期限を過ぎたら自動で10万円が請求される、わけではない

過料の上限は10万円以下と決まっており、申請義務に違反した場合に法務局(登記官)が裁判所へ通知する形で進みます。期限を1日でも過ぎた瞬間に10万円の請求書が届く運用ではなく、まず登記官が「催告」と呼ばれる書面で申請を促す段階を挟みます。

催告書には、いつまでに登記を申請するかの期限と、応じない場合は裁判所へ通知する旨が記されます。催告を受けた後に申請を済ませれば、過料の対象から外れるのが標準的な扱いです。催告を受けてもなお正当な理由なく動かなかった事例について、登記官が裁判所へ通知し、裁判所が事情を聴いたうえで過料を科すかどうかを判断します。

つまり「催告書が届いた時点ではまだ間に合う」「いきなり過料の決定が下りるわけではない」という二段階の構えになっています。とはいえ催告書を放置すると、裁判所からの過料決定が確定するまで3〜6か月で進むため、催告書が手元に届いたら、その月のうちに法務局へ相談に行く流れを作っておきます。

3年のカウントは「亡くなった日」ではなく「知った日」から

期限の起算点が「相続開始を知った日」になっている点は、相続放棄の3か月と似ています。被相続人が亡くなった事実と、自分が相続人であることを知った時点から3年で、亡くなった日から3年ではありません。

たとえば疎遠だった親族の不動産を相続することになり、後日司法書士から通知が届いて初めて自分が相続人と知った場合は、その通知を受け取った日から3年でカウントが始まります。海外在住で親の訃報を遅れて知った相続人も、知った日基準で見ます。

過去の相続については、2024年4月1日と「知った日」のいずれか遅い方から3年が動き出します。2024年3月までに相続を知っていた相続人にとって、共通期限が2027年3月31日になるのはこのためです。3年の延長や猶予の制度は用意されていないため、家族内で「いつ気づいたか」を共有しておくと、誰がいつまでに動くべきかが明確になります。

遺産分割が決まらない時に使える相続人申告登記

遺産分割協議が3年以内にまとまらない見込みのご家族のために、新しく作られた仕組みが相続人申告登記です。法定相続人の1人が単独で法務局に申し出ることで、その人の分の登記義務を果たした扱いになります。登録免許税は不要で、提出するのも申出書と申出人自身の戸籍関連書類で済みます。

相続人申告登記は登記簿に「申出人がこの不動産の相続人の1人である」という記録を入れる仕組みで、所有者の名義変更とは別物です。売却や抵当権設定はできないままで、後日遺産分割が成立した時には、改めて本来の相続登記を申請する必要があります。遺産分割成立から3年以内にその本登記を入れる義務が、改めて発生する点も覚えておきます。

単独申請ができる点は、ご家族間で意見が割れている場面の救済策として機能します。兄が「実家は売りたい」、弟は「父の思い出があるから残したい」と対立して話が止まっていても、それぞれが自分の分の相続人申告登記を出すと、両方とも義務違反の状態を抜けられます。話し合いを続けながら催告書のリスクを切り離せる、というのが実務上の利点です。

過料の規定との関係では、相続人申告登記を期限内に出していれば過料の対象に入らない、というのが法務省の整理です。ただし申告登記の申請義務自体に正当な理由なく違反した場合は5万円以下の過料が別途定められているため、出したつもりで未提出のまま放置するのは避けます。

戸籍集めと登録免許税の実費の目安

通常の相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、被相続人の住民票除票、不動産の固定資産評価証明書、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書が要ります。戸籍類は本籍地のある市区町村役場で1通450〜750円、出生時の本籍と転籍を重ねていると数か所をまたぐため、1人分で3,000〜8,000円の範囲に収まる家庭が多めです。

登録免許税は不動産の固定資産評価額の0.4%で、評価額1,000万円の建物・土地なら4万円が目安です。司法書士に依頼すると、相続人の人数や不動産の数で報酬が変わり、シンプルなケースで5〜10万円、相続人が多い、遠隔地の物件があるといった場面で10〜15万円が相場感です。

相続人申告登記の方は申出人の戸籍と被相続人との関係を示す戸籍があれば足りる扱いで、登録免許税は不要です。司法書士に依頼しても、本来の相続登記より報酬が軽くなる事務所が多めで、2〜5万円を目安に問い合わせる流れになります。費用面で本登記が難しいご家庭が、まず申告登記でしのいでから資金準備を進めるという使い方も実務に出てきています。

兄弟姉妹で意見が分かれて手が動かない時の進め方

遺産分割の場面で多いのが、特定の相続人が連絡に応じない、海外在住で書類のやりとりが進まない、相続財産の評価で折り合いがつかない、というつまずきです。3年以内に分割協議が整わない見通しが立ったら、それぞれの相続人が個別に相続人申告登記を出しておく方法が、まずは現実的な打ち手になります。

協議をまとめる本筋のルートとしては、家庭裁判所の遺産分割調停があります。調停は1か月に1回のペースで期日が組まれ、合意までの期間は半年から1年半が目安です。調停中も登記義務の期限は進むため、調停を申し立てた事実があるという書面と、申告登記の提出を並行して進めるご家族が増えています。

不動産の評価で揉めるパターンでは、不動産鑑定士による評価書を取り寄せておくと、調停での議論が落ち着きやすくなります。評価書の費用は20〜40万円が目安で、家族会議で「評価額が決まらないと話が動かない」と分かった段階で、早めに見積もりを取ります。

祖父・曾祖父名義のまま放置された土地は、相続人が10人を超える場面もある

地方の山林や農地で多いのが、祖父や曾祖父名義のまま数代にわたって登記が動いていない物件です。途中で相続人が亡くなるごとに、その人の子・孫へ法定相続分が枝分かれするため、現在の相続人が10人や20人にのぼる例も出てきます。家系図を作って戸籍をたどる作業だけで半年以上かかる物件も珍しくありません。

こうした「数次相続」と呼ばれる状態でも、相続人申告登記は単独で出せます。自分が法定相続人の1人であることを証明する戸籍をたどれば、他の相続人の同意を得ずに申し出ができる仕組みです。先に自分の分の申告登記を出してしまい、過料リスクを切り離したうえで、他の相続人を探す作業を進める順序が現実的です。

物件の固定資産税が誰の口座から引き落とされているかが、相続人を見つける糸口になります。市区町村の納税通知書の送付先を「相続人代表者」として届け出ている世帯があれば、その人がこれまで対応窓口を担ってきた可能性が高めです。役所の固定資産課に問い合わせて納税通知書の送付先を確認するところから始めるご家族もいます。

2027年3月を過ぎてしまった後でもまだできること

期限後でも、過料が確定するまでには催告と裁判所通知の段階が挟まります。催告書が届いた時点で速やかに登記を申請すれば、過料の対象から外れる場面が多めです。催告書には期限が明示されているため、その期限内に法務局へ相談に行きます。

催告書すら届かない状態のまま長期間が経つ場合は、登記官が物件単位で確認する手順の問題で、まだ手が回っていないだけのことがあります。義務違反の状態であるという認識は維持し、自分から法務局へ相談に行って「過去の相続なのですが、相続人申告登記から始めたい」と切り出すと、必要な戸籍と提出順を案内してくれます。期限後の自主的な申請が、結果として過料を回避する材料になる場面もあります。

参考資料

制度の全体像は法務省の相続登記Q&Aと、政府広報オンラインの解説に整理されています。相続人申告登記の様式と必要書類は、法務省民事局の改正解説ページから取得できます。司法書士に依頼するかどうかを迷う場面では、日本司法書士会連合会の特設サイトと、地元の司法書士会が開催している無料相談会の情報を併せて確認しておきます。