賃貸を退去するとき壁紙の張替え費用を請求された。払うべき？

結論から先に

賃貸退去時の壁紙張替え費用は、入居者の過失かどうか・住んでいた年数で判断が変わります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による汚れ・日焼け・家具の跡などは貸主負担、落書きや喫煙による黄ばみ、ペットによる汚損は借主負担と整理されています。さらに壁紙の残存価値は6年で1円とされており、6年以上住んだ後の全面張替え請求はガイドライン上ほとんど通りません。

借主負担になるケース

• 落書き・ステッカーの跡で残ったもの
• 喫煙によるヤニ汚れ・黄ばみ
• ペットの引っかき傷・尿のシミ
• 結露を放置したカビ（換気を怠った場合）
• 釘・ネジを多数刺した穴
• 油はね（換気扇周りなど通常範囲を超えるもの）

貸主負担（通常使用）になるケース

• 家具を置いたことによる凹み・壁紙の跡
• テレビ・冷蔵庫の裏側の電気焼け（クロスの黒ずみ）
• 日光による色あせ
• 画鋲・ピンの小さな穴
• 通常掃除での落ちる程度の汚れ
• フローリングの経年による色変化

経過年数の考え方

壁紙クロスの耐用年数はガイドライン上6年とされ、6年経過した時点で残存価値は1円とみなされます。

• 入居2年で借主の過失で汚した → 残存価値約66%
• 入居4年 → 残存価値約33%
• 入居6年以上 → 残存価値約1円（請求はほぼ通らない）

つまり、6年以上住んだ部屋の壁紙張替えを「全額請求」するのはガイドラインから外れた請求です。

当てはまる人・例外

よくあるトラブル

• 退去立会い時に「全面張替え」と言われた
• 敷金が全額返ってこない
• 内訳のない「ハウスクリーニング・原状回復一式」請求
• 経過年数を考慮していない請求

例外

• 借主の故意・重過失で広範囲を汚した（喫煙で部屋全体が黄ばんだ等）
• 善管注意義務違反（結露を放置してカビが広がる等）
• ペット飼育不可物件で内緒で飼っていた
• 賃貸借契約書に「特約」で具体的に借主負担が明記されていた

特約の有効性

「全面クロス張替え費は借主負担」のような包括的な特約は、消費者契約法上「無効」と判断される裁判例が多くあります。ただし、具体的な金額・範囲が事前に明示され、借主が理解していた場合は有効とされることもあります。

費用の相場

壁紙クロスの張替え単価

• 一般的なクロス：1,000〜1,500円／㎡（材料＋施工）
• 高機能クロス：1,500〜2,500円／㎡
• 一面（6畳の壁1面）の㎡数：おおむね6〜9㎡
• 1面分の費用目安：6,000〜15,000円

原状回復費に含まれやすいもの

• ハウスクリーニング：30,000〜60,000円程度（部屋の広さによる）
• フローリングのワックスがけ：5,000〜15,000円
• 鍵交換：10,000〜20,000円

借主負担の判定

• 1面の張替え：6,000〜15,000円
• 6畳全面の張替え：30,000〜60,000円
• 経過年数で減額（6年以上で1円）

請求書の確認ポイント

1. 対象範囲（どの部屋・どの面・どの程度）
2. ㎡数の明示
3. 単価の明示
4. 経過年数による減額の有無
5. 借主負担と貸主負担の区分
6. 写真の添付（汚損の確認）

これらがない請求書は内訳を求めてください。

困ったときの相談先

• 消費生活センター（188 = いやや）
• 自治体の住宅相談窓口
• 全国宅地建物取引業協会連合会・無料相談
• 法テラス（少額訴訟・調停の案内）

よくある質問

Q. 退去時の立会いに大家・管理会社の人が来ます。何を持っていけばよい？

入居時の写真、賃貸借契約書、入居時の物件状況報告書を持参してください。汚れがあった箇所を入居時から指摘していた証拠があれば、退去時の請求は通りにくくなります。

Q. サインしてしまった後でも交渉できますか？

可能です。サインから時間が経っていない場合、内容に同意できないことを書面で通知し、消費生活センターに相談するのが現実的です。少額訴訟で覆る事例も少なくありません。

Q. ハウスクリーニング代も借主負担なのですか？

賃貸借契約書に「退去時ハウスクリーニングは借主負担」と明記されていれば負担対象です。ただし、相場（30,000〜60,000円）を超える請求は減額交渉の余地があります。

Q. 敷金ゼロの物件でも原状回復費を請求されますか？

されます。敷金ゼロは「入居時に預けるお金がない」だけで、退去時の費用負担とは別の話です。借主の過失による損耗があれば、退去時に請求が来るのが通常です。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」— 借主・貸主負担の判定
• 国民生活センター「賃貸住宅のトラブル」— 過去の相談事例
• 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」— 自治体の補助資料