賃貸の退去で畳の表替えを請求された。借主が払うべき？

結論から先に

賃貸の退去時に畳の表替え費用を請求された場合、借主が払うべきかどうかは「劣化の原因」で判断します。

• 日光による色あせ、自然な擦り減り → 貸主負担（経年劣化）
• たばこの焦げ、こぼした飲み物のシミ、破れ → 借主負担

請求書をそのままサインせず、まず「どの畳のどんな状態に対する請求か」を明細で確認してください。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が判断の基準として広く使われています。

まず確認したいこと

請求書の内訳

退去精算書には、項目ごとの金額と理由が書かれているはずです。「畳表替え一式 8万円」のような大雑把な書き方の場合は、内訳の説明を求めてください。

入居時の写真

入居前に写真を撮っていれば、すり減り・焼け跡が入居時からあったものか、入居中についたものかを判断できます。スマホの写真の撮影日も証拠になります。

契約書の特約条項

契約書に「退去時は畳の表替えを借主負担で行う」と書かれている場合があります。ただし、この特約は無条件で有効ではなく、「内容が客観的・合理的でない」と判断されれば無効になることがあります。

居住年数

畳は10年程度で価値がほぼゼロになる、と一般的に評価されます。長く住んでいたほど借主負担割合は下がります。

当てはまる人

借主負担になりやすい例

• たばこの焼け焦げ
• ペットの粗相のシミ
• インクや調味料の大きなシミ
• ハサミ・カッターでの破れ
• 重い家具を引きずったキズ

貸主負担になりやすい例

• 日光による全体的な色あせ
• 通常の歩行による自然な擦り減り
• カーペット下に敷いていた畳の経年変化
• 家具の設置跡（凹み程度）

国交省ガイドラインの考え方

経年変化と通常損耗

家具を置いてできた小さな凹み、日光による色あせ、テレビ裏の電気焼けなどは、「普通に住んでいれば自然に発生する範囲」として貸主負担になります。これらの修繕費を借主に請求するのは原則として認められません。

故意・過失による損耗

たばこの焼け焦げ、ペットの粗相、室内での喫煙によるヤニ汚れ、こぼしたまま放置した飲み物のシミなどは、「適切な管理を怠った結果」として借主負担になります。

経過年数による減価償却

畳は新調から6年で価値が1円に近づく、という考え方があります（耐用年数の考え方）。10年住んでいた場合、たとえ借主の責任で畳に焦げを作ったとしても、新品交換費用の全額を負担する義務はなく、減価分を考慮した金額になります。

交渉の手順

ステップ1：請求書の内訳を求める

「畳表替え4畳半 ○円、原因：○○」のような形で明細を出してもらいます。

ステップ2：入居時の状態を確認

契約時の物件確認書、入居直後の写真、不動産会社に提出した「室内チェックリスト」などを見直します。

ステップ3：ガイドラインを引用

「国土交通省の原状回復ガイドラインによれば、通常の経年劣化は貸主負担と理解しています」と書面または口頭で伝えます。

ステップ4：減額交渉

全額免除が難しい場合、居住年数に応じた減価を主張し、減額を求めます。

ステップ5：合意できない場合

• 消費生活センターに相談（188）
• 自治体の住宅相談窓口
• 法テラス（無料法律相談）
• 少額訴訟（60万円以下）

例外と注意点

「畳表替え特約」がある契約

契約書に「退去時は借主が畳表替え費用を負担する」と書かれている場合、その特約が「合理性があり、借主が認識し合意していた」と判断されれば有効になります。ただし、入居時に十分な説明がなかった、金額が著しく高額、というケースでは無効と判断されることもあります。

サインしてしまった後の取り消し

署名済みの退去精算書も、内容に明確な誤りや法的問題があれば、後から修正を求めることができます。気付いた段階で、不動産会社に書面で異議を出してください。

敷金から差し引かれた場合

敷金から差し引かれたあとでも、不当な差し引きと判断されれば返金を求めることができます。敷金返還請求は、少額訴訟でも比較的扱われやすい案件です。

退去前のクリーニング

通常清掃で取れる範囲のシミは借主負担にならないことが多いです。退去前に自分で簡単なクリーニング（畳を拭く、ホコリを取る）をしておくと、不必要な請求を減らせます。

よくある質問

Q. 全部の畳を表替えする必要があるのは、どんな時？

家全体に焦げ・シミがある場合や、部屋ごとに表替えしたら色が大きく違ってしまう場合は、家全体を表替えする選択になることがあります。ただし、その費用の全額を借主に負担させるかは別の問題です。

Q. 写真を撮っていません。今からどうすればいい？

退去立会いの際に、貸主・不動産会社の担当者と一緒に、その場で写真を撮ることを提案してください。「この状態に対する請求」を明確にするためです。

Q. ペットの粗相のシミは必ず借主負担になりますか？

ペット可の物件で、適切な処理（ペット用洗剤での清掃、業者依頼）をしていれば、減額交渉の余地があります。ペット可とはいえ、汚損の責任すべてが免除されるわけではない、という整理が一般的です。

Q. 退去後に高額請求が来たが、もう退去から3か月経った。

正当な請求であれば借主負担を逃れることはできませんが、入居時に説明されていなかった内容や、明らかに過大な請求であれば、消費生活センターに相談してください。請求書の到達時期と、退去時の説明内容の整合性が論点になります。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 — 経年劣化・故意過失の判断基準
• 消費者庁「賃貸住宅の退去トラブル」 — 相談窓口の案内
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 — 業界のガイドライン