不動産会社を通して部屋を借りるとき、その部屋で過去に人が亡くなっていたかをどこまで知らされるかは、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）が基準になっています。老衰や病気による自然死と、転倒や誤嚥など日常生活の中での不慮の死は、特殊清掃等が行われていなければ原則として告げなくてよいとされています。
それ以外の死（自死・他殺や、日常生活の中での不慮の事故に当たらない事故死など）や、発見が遅れて特殊清掃等が行われた死は、賃貸では発生（特殊清掃等の場合は発覚）から概ね3年が過ぎれば、原則として告げなくてよいとされます。ただし事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は別です。そして、借主から「この部屋で何かありましたか」と問われたときは、経過期間や死因に関わらず告げる必要があります。
この記事では、ガイドラインの対象、告げなくてよい場合と告げる場合、告げられる内容、部屋探しの段階でできることを、国土交通省の資料で確かめます。
ガイドラインは不動産会社の告知の基準
ガイドラインが扱うのは、宅地建物取引業者（不動産会社）が居住用の不動産を売買・賃貸するときに、過去に生じた人の死をどう調べ、どう告げるかです。オフィスなどは対象外とされています。
背景には宅地建物取引業法があります。同法第47条は、取引物件や取引条件に関する事項で、相手方の判断に重要な影響を及ぼすことになるものについて、故意に事実を告げなかったり、事実と違うことを告げたりすることを禁じています。ガイドラインは、人の死がこの「判断に重要な影響を及ぼす」事項に当たるかの判断が現場で難しかったことから、裁判例や取引実務に照らして一般的に妥当と考えられる基準をまとめたものです。
位置づけについて、ガイドラインは次のように書いています。
- ガイドラインのとおりに対応しなかったことだけで、直ちに宅地建物取引業法違反になるわけではない。ただし、対応をめぐってトラブルになった場合は、行政庁の監督で参考にされる
- 民事上の責任は個別に判断されるもので、ガイドラインどおりに対応しても、不動産会社が民事上の責任を必ず免れるわけではない
制定の背景として、入居者が亡くなると理由を問わず告知対象になると考えた貸主が、単身の高齢者の入居を敬遠する傾向があるとの指摘も挙げられています。
告げなくてもよいとされる場合
ガイドラインが「原則として告げなくてもよい」とするのは次の三つです。
1. 自然死・日常生活の中での不慮の死（賃貸・売買とも）
老衰や持病による病死などの自然死は、居住用の不動産で起きることが当然に予想されるものとされています。自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死も同じ扱いです。経過期間の定めはありません。
ただし、亡くなった後に長期間人知れず放置されたことなどで、特殊清掃や大規模リフォーム（ガイドラインでは「特殊清掃等」）が行われた場合は、この扱いから外れます。
2. 1以外の死、特殊清掃等が行われた死で、概ね3年が過ぎた場合（賃貸）
1に当たらない死と、特殊清掃等が行われた1の死については、賃貸では、発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年が過ぎた後は、原則として借主に告げなくてよいとされています。対象には、部屋そのものに加えて、玄関・エレベーター・廊下・階段など、借主が日常生活で通常使う集合住宅の共用部分も含まれます。
ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではありません。また、この3年の区切りは賃貸だけのもので、売買には置かれていません。
3. 隣の住戸や、日常生活で通常使わない共用部分での死（賃貸・売買とも）
取引する部屋の隣接住戸や、借主・買主が日常生活で通常使わない共用部分で、1以外の死や特殊清掃等が行われた1の死が起きた場合も、原則として告げなくてよいとされています。ここにも、事件性などが特に高い事案は別という例外があります。
国土交通省の賃貸向けの資料は、「自然死も含め3年間は告知が必要」というのはよくある誤解だとしています。自然死（特殊清掃等なし）は期間にかかわらず原則告知不要で、3年の期間がかかわるのはその他の死です。
告げる必要がある場合
上の三つに当たらない場合、不動産会社は、その事案が相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときは告げなければなりません。賃貸なら、1以外の死や特殊清掃等が行われた死で、概ね3年が過ぎていないものがこれに当たりえます。
さらに、三つのどれに当たるかに関わらず、次の場合は告げる必要があるとされています。
- 借主・買主から事案の有無について問われた場合
- 社会的影響の大きさから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると不動産会社が認識した場合
この場合は、発覚から経過した期間や死因に関わらず、調査で分かった点を告げます。
告げられる内容と、告げられない内容
告げる場合の内容は、次の四つとされています。
- 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
- 場所
- 死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明ならその旨）
- 特殊清掃等が行われた場合はその旨
亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮して、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要がないとされています。告げる際は、後日のトラブルを防ぐため、書面の交付等によることが望ましいとされています。
不動産会社はどこまで調べるのか
ガイドラインでは、仲介する不動産会社は、貸主・売主に告知書（物件状況等報告書）などへの記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされています。原則として、周辺住民への聞き込みやインターネットサイトの調査など、自発的な調査をする義務はないとされています。
貸主・売主や管理業者が「不明」と答えたり、回答しなかったりした場合でも、不動産会社に重大な過失がなければ、照会をしたことで調査はされたものと扱われます。その場合、借主には「不明だった」ことを告げれば足りるとされています。告知書に記載がなくても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、貸主・売主に確認する必要があるとも書かれています。
部屋探しでできること
ガイドラインの仕組み上、借りる側が気にしているかどうかは、聞かなければ不動産会社に伝わりません。ガイドラインの結びでも、不動産会社は借主・買主の意向を事前に把握し、人の死に関する事案を重要視していると認識した場合は特に慎重に対応することが望ましいとされています。
- 気になる人は、内見や申込みの前に、不動産会社へ「この部屋や、ふだん使う共用部分で人の死に関する事案はあったか」と聞く
- 答えは、時期・場所・死因・特殊清掃等の有無の形で受け取り、できれば書面でもらう
- 「貸主に照会したが不明」という答えもありうる。その場合は、そう告げられたことを記録しておく
- 売買では賃貸の3年の区切りがないので、購入を考えている場合も同じように聞く
この記事で確認できなかったこと
2026年11月8日時点で、次の点は今回読んだ資料では確かめられていません。
- 告げられるべき事案が告げられなかった場合に、借主が契約を解除したり損害賠償を求めたりできるか。ガイドラインは、民事上の責任は個別に判断されるとしています。
- 不動産会社を通さず、貸主と直接契約する場合の扱い。ガイドラインは不動産会社の対応の基準です。
- 「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案」の具体的な線引き。
- 建物を取り壊した後の土地の取引、搬送先の病院で亡くなった場合、転落による死亡の落下開始地点の扱い。ガイドラインは、裁判例等の蓄積がないとして対象にしていません。
- 告知について不動産会社とトラブルになったときの相談窓口。
参考資料
- 国土交通省 報道発表「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました（令和3年10月8日） — 策定の経緯、主な整理事項
- 国土交通省 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について — 本文・概要・賃貸のポイントの掲載ページ
- 国土交通省 ガイドライン本文（令和3年10月） — 位置づけ、調査、告げなくてもよい場合、告げる内容、対象外の事項
- 国土交通省 ガイドライン概要（令和6年3月時点） — 事案の種類・場所と経過期間の整理
- 国土交通省 ガイドラインのポイント等（賃貸住宅の場合） — 「自然死も含め3年間告知必要」はよくある誤解
- 国土交通省 不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会 — 検討の経過
- e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 — 第47条（故意に事実を告げない行為などの禁止）
