住宅ローンの変動金利が0.5%上がったら借り換えるべき？

結論から先に

住宅ローンの変動金利が0.5%上昇した場合、借り換えを検討するメリットがあるのは①ローン残高2000万円以上、②残期間10年以上、③借り換え先との金利差0.3%以上の3条件がそろっているケースです。借り換えには諸費用が50万〜80万円かかるため、月々の返済軽減額で5年以内に回収できるかが判断の目安になります。残高1000万円以下や残期間10年以下では、諸費用負けして借り換えメリットが消えることが多いです。固定への切替を検討する場合は、月返済額の増加と「金利上昇に対する安心料」のバランスで判断します。

どんな場合に当てはまるか

変動金利が大幅に上昇したケース

2024年以降、日本銀行のマイナス金利解除に伴い、銀行の短期プライムレートが段階的に引き上げられました。住宅ローン変動金利の基準金利は2025〜2026年にかけて複数回見直され、当初0.3%台で借りた人が現在0.7〜0.9%になっているケースも珍しくありません。

当初固定期間が終了するケース

「当初10年固定」「当初5年固定」などの優遇期間が終了すると、優遇幅が縮小されて実質金利が一気に上がることがあります。期間終了の3〜6か月前から借り換えの検討を始めるのが定石です。

住み替え・リフォームの予定があるケース

近い将来の住み替えやリフォームを予定している場合は、借り換えではなくその時点で再構築するほうが合理的なケースもあります。

ネット銀行と店舗銀行の金利差

ネット銀行（auじぶん銀行、住信SBI、PayPay銀行など）はメガバンクより0.2〜0.5%低い変動金利を提示することが多く、借り換え先として選ばれる傾向があります。

例外状況

借り換えが不要・不利なケース

• ローン残高1000万円以下
• 残期間10年未満
• 借り換え先との金利差が0.2%以下
• 健康状態の悪化で団信加入が難しい
• 転職直後・自営業で収入証明が難しい
• すでに繰上返済を予定していて短期で完済する見込み

借り換えが特にメリット大のケース

• 残高3000万円以上・残期間20年以上・金利差0.5%以上
• 当初固定期間終了で金利優遇が大幅縮小
• 旧銀行の団信より新銀行の団信のほうが保障が手厚い
• ネット銀行で諸費用が安いプランがある

費用・リスク・注意点

諸費用の具体例（3000万円借り換えの場合）

• 事務手数料（借入額×2.2%）：66万円
• 印紙税：2万円
• 登録免許税（抵当権抹消・設定）：12万円程度
• 司法書士報酬：6万〜10万円
• 旧銀行の繰上返済手数料：0〜3万円
• 合計：80万〜95万円程度

借り換えメリットのシミュレーション例

残高3000万円・残期間25年で金利1.0%→0.5%（差0.5%）に借り換えた場合：

• 月返済額：約113,061円 → 約106,496円（約6,565円減）
• 25年間総返済額：約3,392万円 → 約3,195万円（約197万円減）
• 諸費用80万円を引いた実質メリット：約117万円
• 諸費用回収期間：80万円÷6,565円÷12=約10年→借り換えメリット少なめ

差0.5%だと条件が良くても回収まで10年程度かかります。差0.7〜1.0%あれば5〜6年で回収可能です。

変動を続けるか固定にするかの判断目安

• 残期間20年以上・収入に余裕なし：固定検討
• 残期間10年以下・繰上返済余力あり：変動継続
• 共働きで世帯収入安定：変動でも対応可
• 子育て中で支出ピーク：固定で安心感優先

自己判断で避けたいこと

• 「金利が下がる」と1社しか比較せず借り換え
• 諸費用を月返済額に含めて見落とす
• 団信の比較を怠る（保障弱体化のリスク）
• 借り換え後すぐの転職・退職（審査が通った直後の信用変化）

よくある質問

上記FAQを参照してください。

参考資料

• 住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者の実態調査
• 金融庁 住宅ローンに関する利用者向け情報
• 国土交通省 住宅ローン減税制度