婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、自宅の土地や建物、または自宅を買うためのお金を贈与したときは、贈与税の申告をすれば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円を差し引けます。国税庁が「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」と呼ぶ特例です（タックスアンサーNo.4452）。
使えるのは、婚姻届を出した日から贈与の日までが20年以上あり、贈与を受けた人が翌年3月15日までにその家に実際に住み、その後も住み続ける見込みがある場合です。同じ配偶者からの贈与では一生に一度しか使えません。税額がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は受けられません。
この記事では、要件のひとつひとつ、税額の計算、申告で添える書類、店舗兼住宅や土地だけの贈与の扱い、贈与した配偶者が亡くなったときの相続税との関係を、国税庁の案内と通達、法令の条文で確かめます。
要件は四つ
No.4452と相続税法21条の6を合わせて読むと、要件は次の四つです。
- 婚姻期間が20年を過ぎてから贈与したこと。
- 贈与したものが、国内にある居住用不動産か、居住用不動産を買うための金銭であること。 居住用不動産は、専ら住まいに使う土地、借地権などの土地の上の権利、家屋で、国内にあるものです。
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた人がその家に実際に住み、その後も引き続き住む見込みであること。 金銭を受け取った場合は、そのお金で翌年3月15日までに家を買って住むことが条件です。
- 同じ配偶者からの贈与で、過去にこの特例を受けていないこと。 一生に一度です。
婚姻期間の数え方
相続税法施行令4条の6は、婚姻期間を「婚姻の届出があった日」から贈与の日までで数えるとしています。途中で配偶者でなかった期間があれば、その期間は除きます。配偶者に当たるかどうかは、贈与の時の状態で判定します。
相続税法基本通達21の6-7は、1年未満の端数を切り上げないとしています。19年を超えて20年に満たないときは、配偶者控除は使えません。結婚記念日を基準にせず、戸籍に記載された婚姻届の日から数えます。
何が「居住用不動産」になるか
通達21の6-1〜21の6-4は、次のような扱いを示しています。
- 店舗兼住宅。 住まいに使っている部分の土地と家屋が対象です。住まいの部分の面積が、土地と家屋それぞれのおおむね10分の9以上なら、全部を居住用不動産として扱ってかまいません。
- 土地だけの贈与。 贈与を受けた人が住む家の土地だけを受け取った場合でも、その家の持ち主が配偶者か、同居する親族であれば対象です。
- 持分の贈与。 店舗兼住宅の持分を受け取った場合は、住まいの部分の割合に、受け取った持分の割合を掛けた部分が対象です（21の6-3）。
- 増築。 21条の6の「取得」には家屋の増築が含まれます（21の6-4）。
自宅の持分の一部だけを配偶者に移す、という使い方もこの扱いの中で考えます。
税額の計算
配偶者控除は、基礎控除の110万円より先に差し引きます（通達21の6-6）。控除できるのは2,000万円までですが、受け取った居住用不動産の価額と、家を買うのに充てた金銭の合計が2,000万円に満たなければ、その合計額までです（相続税法21条の6）。
その年に配偶者からの贈与がこれだけなら、2,110万円までは贈与税がかかりません。
超えた部分には、国税庁No.4408の「一般贈与財産用」の税率を使います。No.4408は、夫婦間の贈与をこの一般税率の例に挙げています。
たとえば評価額2,500万円の自宅（土地と建物）を全部、婚姻25年の妻に贈与した場合を、No.4408の速算表で計算すると次のとおりです。
- 2,500万円 − 配偶者控除2,000万円 − 基礎控除110万円 ＝ 390万円
- 390万円は「400万円以下」の欄。税率20%、控除額25万円
- 390万円 × 20% − 25万円 ＝ 53万円
同じ年にほかの人からも贈与を受けていれば、その分も合計して基礎控除後の金額を出します（No.4408）。
自宅を全部移さず、持分の一部だけを贈与する方法もあります。たとえば夫の単独名義で評価額3,000万円の自宅（店舗部分なし）の持分3分の2を妻に贈与すると、贈与額は2,000万円です。配偶者控除2,000万円を差し引くと残りはゼロで、この年の贈与がほかになければ贈与税はかかりません。それでも、特例を使うための申告は必要です。
自宅の評価額の出し方は、No.4452がコード4602「土地家屋の評価」として案内しています。この記事では評価の手順は扱いません。
金銭を贈与して家を買う場合
配偶者からもらったお金と自分のお金を合わせて、家と家以外のもの（たとえば家具など）を同時に買った場合、通達21の6-5は、もらったお金はまず家の購入に充てたものとして扱えるとしています。
申告と添付書類
この特例は、贈与税の申告をしたときにだけ使えます（No.4452）。申告と納税の期限は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです（No.4429）。e-Taxのほか、郵送や税務署の時間外収受箱でも出せます。
No.4452によると、申告書に次の書類を添付します。
- 贈与を受けた日から10日を過ぎた日以後に作られた戸籍の謄本か抄本
- 贈与を受けた日から10日を過ぎた日以後に作られた戸籍の附票の写し
- 居住用不動産の登記事項証明書など、贈与を受けた人がその不動産を取得したことがわかる書類
不動産そのものを贈与された場合は、評価明細書などの提出も求められています。登記事項証明書は、申告書に不動産番号を書くことなどで添付を省略できます。
戸籍の謄本と附票は、贈与の直後に取ると「10日を過ぎた日以後」に当たりません。贈与の日から10日が過ぎてから請求します。
相続税法21条の6の2項は、期限後申告書や修正申告書、更正の請求書に必要な書類を添えた場合も適用の対象として書いています。ただ、期限を過ぎると、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかることがあります（No.4429）。配偶者控除を差し引いても税額が残るときは、とくに期限内に出します。
贈与した配偶者が亡くなったとき
暦年課税の贈与は、贈与した人が亡くなると、一定期間内の分が相続税の計算に足し戻されます。国税庁No.4161によると、その期間は2026年12月31日までの相続開始なら3年以内で、2031年以降は7年以内になります。
ただしNo.4161は、加算しない財産の一つ目に「贈与税の配偶者控除の適用を受けているまたは受けようとする財産のうち、その配偶者控除額に相当する金額」を挙げています。2,000万円の控除を受けた部分は、贈与の翌年に配偶者が亡くなっても足し戻されません。控除を超えた部分（上の例では500万円）は、妻がその相続で財産を受け取り、贈与が加算対象期間内であれば、基礎控除以下の分も含めて加算の対象になります。
確認の順番
- 戸籍で婚姻届の日を確かめ、贈与の日までに20年が過ぎているかを見る
- 贈与するのが国内の住まいの土地・建物か、その購入資金かを確かめる。店舗兼住宅なら住まいの部分の割合を出す
- 過去に同じ配偶者からこの特例を受けていないかを確かめる
- 贈与を受ける人が翌年3月15日までにその家に住めるかを確かめる
- 贈与から10日を過ぎてから戸籍謄本と戸籍の附票を取り、登記事項証明書（または申告書に書く不動産番号）を用意する
- 翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を出す
この記事で確認できなかったこと
2026年11月10日時点で、次の点は今回読んだ資料では確かめていません。
- 名義変更にかかる登録免許税と、贈与を受けた人にかかる不動産取得税の額や軽減の有無。国税庁の資料の範囲外です。
- 自宅の評価額の具体的な出し方（No.4452が案内するコード4602は今回読んでいません）。
- 贈与者が贈与した年に亡くなった場合の扱い。通達21の6-3の注は「特定贈与財産」に触れていますが、今回は詳しく読んでいません。
- 配偶者控除を使った場合と、相続のときに配偶者の税額軽減を使った場合とで、どちらの負担が軽くなるか。家族の財産の状況によって変わるため、ここでは比べていません。
参考資料
- 国税庁 タックスアンサーNo.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 — 要件、一生に一度、添付書類、申告が必要なこと
- 国税庁 相続税法基本通達 第21条の6関係 — 店舗兼住宅のおおむね10分の9、土地だけの贈与、持分、増築、適用の順序、端数を切り上げない婚姻期間
- 国税庁 タックスアンサーNo.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税） — 配偶者控除相当額は相続税に加算しない
- 国税庁 タックスアンサーNo.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税） — 一般贈与財産用の速算表、夫婦間の贈与の例
- 国税庁 タックスアンサーNo.4429 贈与税の申告と納税 — 翌年2月1日〜3月15日、加算税・延滞税
- e-Gov法令検索 相続税法 — 21条の6（2,000万円、翌年3月15日、申告書・更正の請求書への書類の添付）
- e-Gov法令検索 相続税法施行令 — 4条の6（婚姻期間は婚姻の届出の日から贈与の日まで）
